みんなが知りたがる家の坪単価 計算方法はどこの会社も一緒?

「このハウスメーカーは坪単価○○万円で安い」「あの工務店の坪単価は○○万円もするんですって!」家の話をするときに、必ず出てくる言葉は坪単価ではないでしょうか。ざっくりとした金額を知りたいときについ、「坪単価はいくらですか」と聞きたくなります。

でも、坪単価は実際のところ、住宅会社によって計算方法はまるで違うのです。つまり家の価格を比較するときに、坪単価はあてになりません。ここでは、住宅における坪単価の解説や注意点について紹介します。

1.そもそも坪単価とは何か

坪単価とは、家を建てるときの1坪当たりの建築費のことで、建物の本体価格を延べ床面積(坪)で割った数値のことです。1坪はおよそ3.3m²で、家を建てる時のおおよその目安として一般的に参考にされている数値です。

例えば延床面積40坪の家が2400万円だとしたら、坪単価は60万円ということになります。
https://www.homes.co.jp/iezukuri/article/plan/t-3-04/

坪単価の値段は、簡単にいうと延べ床面積を1坪分で割った数というのが分かります。しかし、住宅販売における坪単価は、残念ながらそのような単純計算では済まないのです。どういうことなのか、詳しく見ていきましょう。

1-1.坪単価はハウスメーカーによって違いがある

坪単価はハウスメーカーによって算出方法に違いがあります。坪単価は延べ床面積を1坪分で割った数値ですが、ハウスメーカーによって含まれる家の設備には違いがあるのです

もう少し具体的に言うと、照明器具やエアコンといった設備を含んでいるハウスメーカーもあれば、そのような設備を一切含めていないハウスメーカーもあります。またガス管といった屋外配管の費用を坪単価に含んでいるところもあれば、外装費用を全く含んでいないハウスメーカーもあるのです。

これにより同じ住所の物件であっても、A社では坪単価50万円、B社では70万円など、坪単価が違うことは多いです。

参照https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/tsubotankatoha/

1-2.坪単価の出し方に共通ルールはない

坪単価という名称は有名ですが、厄介なことに、坪単価の出し方において共通ルールはありません

そもそも家の本体価格というのも、建物の床面積の合計で算出しているハウスメーカーもあれば、施行面積で割っているメーカーもあります。施行面積で割っている場合、玄関ポーチや吹き抜け部分といった箇所も加算されているため、坪単価を算出すると他社に比べて安くなるのです。

坪単価の算出方法は、特に国で決められた基準といったものがないため、実際のところはハウスメーカー任せになっています。そのため、A社の坪単価にはエアコンといった設備が含まれていても、B社の場合はそのような設備が含まれていない、というケースも多く、坪単価で家を見比べることは難しくなっています。

1-3.坪単価は家のデザインや設備の価格が影響する

また坪単価の決めては、家のデザインや設備などが大きく関わっています。例えば40坪の家が2つあり、1つの家のデザインは真四角でシンプルな形の外観だったとします。そしてもう一方は吹き抜けやウッドデッキなどが設定され、家の形はデコボコしています。

この場合、外観デザインに凹凸が多い後者の家の方が、家を建てるにも手間が掛かり、コストが上がります。つまりデザインや設備にこだわりのある家の方が、坪単価もアップするのです。

またキッチンやトイレといった水回りも、グレードが上がるにつれ家の価格は上昇します。一般的なシステムキッチンよりも、IHクッキングヒーターがついたキッチンのほうが価格が高いのは当然でしょう。このように機能性がアップした家は価格が上昇し、それにつられる形で坪単価も上昇します。

1-4.土地の値段はどう決まっている?

ところで、土地の価格がニュースになることもよくあります。そもそも、土地の価格はどうやって決まっているのでしょうか。

一般的に都市部の地価は高く、過疎化が進んだ村などは土地の値段が低いです。これは都市部の方が人口の密集度が高く、例えばそこに店を構えれば、多くの集客が見込めるためです。初期投資が掛かっても都市部の土地を買った方が多くの集客が見込めるため、多くの人はこぞって都市部の土地が欲しいと考えます。反対に、住む人が減少している過疎化の土地では集客が見込めず、どれだけ土地の価格が安くてもなかなか購入する人は現れません。これが都市部と過疎地の値段の違いです。

土地の値段は、簡単にいうと需要と供給がどれほどあるかによって決まります。また、周辺環境が与える影響も大きく、道路に面して交通の面が良かったり、近くに学校や病院があって生活がしやすかったりすると、住みやすい場所として土地の値段は高くなります。

参照https://www.toshinjyuken.co.jp/aichi_nagoya/?p=1581

2.坪単価の注意点

坪単価は不動産業界において明確なルールがなく、各ハウスメーカーの基準によって決められていることが分かりました。そのため、家を購入するときに坪単価だけを参照にするのはよくありません。ここからは、坪単価におけるさらなる注意点について説明します。

2-1.坪数を減らしても価格は安くならない

坪単価は延べ床面積が小さくなればなるほど、単価が上昇する傾向があります。これは一体どういうことでしょうか。 

坪単価が表示される時は「一坪あたり60万円」などと表記されていることが多いです。これは単純に、30坪買えば1800万円であるため、20坪に減らせば1200万円で買えるのでは?と思うかもしれません。

しかし、実際にはそうではないのです。家を建てる場合、規模が狭くなっても設備費や諸経費が変わることはありません。狭小住宅であっても、エアコンや配管設備は広い家と同じように取り付ける必要があります。さらに、狭小住宅のほうが工夫して配管を取り付けることもあり、諸経費がアップすることも多いのです。こうしたことから坪単価に至っては、家を建てる延べ床面積が小さくなっても、単純に価格が下がることはありません。むしろ、一坪あたりの単価は高くなることが多いので注意しましょう。

2-2.坪単価を下げたい場合は設備のグレードを下げる

住宅を購入する際、坪単価だけに注目するのはよくありません。ただ土地の目安をわかりやすく判断するには、坪単価が分かりやすいとも言えます。そのため、坪単価を下げたい場合は住宅の設備のグレードを下げる方法もあります。

先ほども説明したように、床面積を減らしたからといって坪単価の価格が下がるわけではありません。狭小住宅であっても、キッチンやバスなどの水回り設備を必要であり、延べ床面積が小さいほど坪単価は上昇することもあります。

しかし、キッチンやバス、トイレといったコストがかかる場所のグレードを下げれば、設備費用を下げることができ、結果として坪単価を下げることも可能です。 設備における運搬料や人件費、素材のコストなどを踏まえ、各設備のグレードを下げることで坪単価を抑える工夫をしてみても良いでしょう。

参照https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/tsubotankatoha/

2-4.家は坪単価で判断せず、設備で選ぶ

ハウスメーカーの中には、外装におけるエクステリアや、内装インテリアの設備が立派なのに、坪単価が抑えられているものも存在します。通常、価格の低い設備の家ほど坪単価も抑えられますが、設備グレードが高いのに坪単価は低い物件も存在するのです。

これは、ハウスメーカーが工夫して外装材などを大量に購入し、コストを抑えることで価格の上昇を抑えることができるからです。ハウスメーカーによって設備の標準基準には違いがあるため、購入者は出来る限りどのような設備なのか見極めなくてはなりません。家を購入する際は坪単価ばかり注目するのではなく、ハウスメーカーの標準仕様がどの程度のものなのか判断することが大切です。

3.まとめ 坪単価で住宅を購入するのはNG

住宅を購入する際、坪単価が表記されてあると、ついその数値に注目したくなります。坪単価があまりにも高いと避けたくなりますが、その分ほとんどの設備が含まれていたり、ハイグレードなものが使われていることもあるのです。

住宅を購入する際は、坪当たりの単価よりも、自分がほしい家はいくらあれば建つのかを聞くことが大切です。坪単価はあくまで目安としてとらえ、どのような家が欲しいのか具体的な計画を立てていきましょう。

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